公有土地招標地上權住宅創造多贏

文字／于俊明（中華民國不動產開發公會全國聯合會秘書長）

就住宅市場而言，在產權結構上，主要可以區分三大類別：

一、房屋「所有權」+土地「所有權」
二、房屋「使用權」+土地「使用權」
三、房屋「所有權」+土地「地上權」

大多數的房子都是第一類型，在民國一○二年九月三十日「國有非公用土地設定地上權作業要點」尚未修正前，由於地上權人興建的建築物不能分割出售，造成承買的消費者只能擁有使用權，並沒有拿到建物區分所有權，則屬於第二型。因為使用權不是物權，不能拿來設定抵押權，使得購買者很難辦理分戶貸款。當時我們公會有向金管會、法務部建議，好不容易爭取可以將使用權設定「質權」，但是金融機構承作的意願很低，所以購買者的融資問題，一直是地上權招標案在建築物興建完成後的很大困擾。

在民國一○二年九月三十日「國有非公用土地設定地上權作業要點」修正以後，建築物可以允許分割，承買人可以擁有「建物所有權」以及「地上權持分」，屬於上述第三類型（以下簡稱地上權住宅），這是國產署在地上權招標機制上很大的突破，其內容可以參考圖示，讀者可以很快掌握，也能理解地上權住宅創造多贏的情況。承買地上權住宅的民眾，可以用「區分所有權人」身份，完全合法去適用公寓大廈管理條例、訂定住戶規約、成立管理委員會進行管理，這對於社區住宅品質的提升與維護，幫助很大。因為住戶擁有的是物權，也可以提高房屋的流動性，讓上濾（Filtering Up）換屋成為可能。

又，因應民國一○五年全國公告地價大幅上漲，地上權地租以三．五％為例，改採「一％」隨公告地價浮動調整，「二．五％」按照簽約當時公告地價計算，對於地上權招標案的財務計算以及存續期間的穩定性，也是幫助很大。

地上權住宅具有三項特點：

第一，能夠順利脫標的土地，一般都要區位良好、交通便捷，公共設施充足。
第二，土地屬於公有（主要是國有），不存在產權或開發風險。
第三，開發商不會養地、且須長期經營，更須注意建案品質與維護管理。

地上權住宅的特點之一，通常區位良好、交通便捷且公共設施充足，是能夠順利脫標的土地。（圖片來源：Shutterstock）

但對地上權住宅來說，過去存在最大的問題，還是在於購買者的「分戶貸款」。買所有權的房子還可以適用像「青年安心成家優惠購屋貸款」，但買地上權住宅，別說優惠貸款，連貸款都常常碰壁！特別是購買地上權住宅的民眾，他們沒辦法像商用不動產，可藉由營運帶來的cash flow去支應融資利息，政府應納入居住正義照顧的對象，而在房貸上給予政策支持。買地上權住宅的民眾，因為並非永續型的所有權，所以沒有炒房的動機與可能，屬於真正居住需求者，卻在貸款端出現障礙，實在是欠缺合理。

按理來說，地上權允許分割後，住戶拿到「建物所有權」以及「地上權持分」，根據民法第八八二條規定，拿來設定抵押在法律上、登記上，都不會有問題，但是金融機構如果沒有承作意願。只能用開發商轉貸方式，或另外去找擔保品，或承擔比一般房貸還要高的利息，這對要買地上權住宅的民眾，何其沉重！幸而在公股銀行的帶動下，金融機構已經開辦或承作地上權房屋的分戶貸款；中華民國不動產估價師公會全國聯合會亦訂定「地上權不動產於金融機構設定抵押權估價報告書範本及注意事項」，提供予金融機構設定抵押權之不動產價值參考評估。這對於地上權住宅的分戶貸款問題，可以獲得有效的舒緩。

地上權住宅雖然不是永續型的所有權，但是近七十年的存續期間，已經足構二個世代居住使用。在房地合一稅中，交易時於符合條件下，亦得享有新台幣四百萬元的免稅額、一○％低稅率與重購退稅等的適用。於分戶貸款問題逐步舒緩下，讓公有土地有效利用、增加國庫收入、居者「適」其屋等多贏局面產生，亦為住宅市場中的另一重要選擇。