投資置產新選項！地上權住宅是什麼？為國庫挹注超過一千兩百億

位在台中太平樹德商圈的微笑莊園建案，一棟棟白色、氣派的透天厝拔地而起，總價卻僅需兩千三百萬起，是該地區同類型建築價格的六到七成，原因就在於它是「地上權住宅」。

到底什麼是地上權住宅？

地上權住宅促進三方共好

地上權住宅是指僅有地上建物的所有權和使用權，而未取得土地權狀的住宅。現行市場地上權住宅多為政府釋出的國有土地，土地產權屬於國家，而建物產權則屬於建商，因而地上權住宅會有使用年限，多落在五十到七十年間。

這對想減輕買房負擔的購屋者、政府、民間而言可謂三贏局面。財政部國有財產署署長曾國基解釋，在閒置國有土地興建地上權住宅，可挹注權利金、地租至國庫，透過預算編列方式再挹注公共建設，由全民雨露均霑。

另外閒置國有土地若放任不管，時常窳陋不堪，恐怕成為社會治安的死角。曾國基認為，把這些土地活化後，導入民間技術和資金，興建出各種建築產品，對都市景觀、經濟發展、就業機會，都會帶來正面效益。

同時，地上權住宅售價，大約是同地區、同類型一般住宅售價的六到七成，用戶在地上權存續的五十到七十年期間，也可以自由支配住宅的一切，與一般住宅幾乎沒有太大差別，即便土地不是自己的，居住權依然有保障。

曾國基補充，不少地上權住宅，如今都引入良好管理制度，也設置社區管理委員會，有些甚至還與百貨、商場、交通設施共構，生活機能十分便利。

地上權住宅地價稅待修法

如此立意良善的地上權住宅，房屋稅繳納也和一般住宅無異。

根據目前規定，只要三戶以下自住，房屋稅只要一‧二％。但地價稅則有差異。一般住宅因為土地為自有，地價稅是報稅當年公告地價的千分之二。地上權住宅因土地為國有，地上權人不用繳地價稅，但要繳納地租給國產署，地價稅由國產署繳納給所在的地方政府。

不少地上權住宅住戶表示，一般房屋的地價稅是千分之二，但國產署要繳納給地方政府的地價稅卻是百分之一，相當於千分之十，足足是一般房屋的五倍，希望有調整空間。

曾國基解釋，目前土地稅法規定，公有土地若有合法收益，地價稅是百分之一，因此未來若要調整，涉及到住宅政策，勢必得修法，且因為地價稅是地方稅，修法會影響到各地方政府權益，凝聚共識的過程可能需要一段時間。

不過，購買地上權住宅的融資，倒是愈來愈成熟。

國有財產署和中華民國不動產估價師公會合作，制訂出地上權住宅的估價範本，讓銀行可審酌住戶還款能力，研擬出適合的地上權住宅融資方案。（圖片來源： Shutterstock）

二十家銀行承作地上權住宅融資

早期銀行缺乏地上權住宅融資操作經驗，因而國產署不斷和各大銀行、銀行公會協商。銀行端表示，早期地上權住宅也沒有實價登錄，導致不知該如何估算地上權房屋價值，因而對操作地上權住宅融資較無興趣。

為了解決此問題，國產署和中華民國不動產估價師公會合作，制訂出一套地上權住宅的估價範本，如果銀行端不知該如何估價，則可採用該模式，並審酌地上權住宅住戶還款能力，研擬出適合的地上權住宅融資方案。

曾國基觀察，目前地上權住宅的住戶多半是白領階級、軍公教人員，還款能力正常，使承作地上權住宅融資的銀行逐年增加，目前已二十家銀行，累積承作戶數將近一千四百戶。

地上權住宅政策從二○一○年推動至今，標脫率（指土地招標後，有人投標）從一開始只有三成，但現在年平均已達六成，並累積一百七十多件地上權住宅建案，權利金挹注國庫加總約一千兩百億，每年地租收入達三到四億。

曾國基認為，在住宅市場中，最頂端是擁有土地所有權的一般住宅，往下看則是租賃市場。地上權住宅的出現，填補前面兩者間的真空，讓民眾不用負擔一般住宅的高房價，就能擁有完整居住權的自宅，也可以免於租賃市場可能每幾年必須搬遷的不便，而地上權住宅五十到七十年存續期間，也相當是一個人從壯年到老年的黃金歲月，「是未來民眾在購屋時，可以思考的選項。」

*本文由alive專案企劃製作