穩健被動收入新選擇 地上權建案浪潮再起

縱觀全台灣房市寸土寸金的爭奪戰，繼富邦人壽與高雄市政府簽成美術館農十六特區占地一萬一千六百三十六坪地上權開發案後，麗寶集團也大舉搶灘競標地上權土地，旗下建設公司標下台北市精華地段同安街、松江路兩筆地上權土地，以及台中市共六筆土地。十年內得標近五十件地上權案，合計逾五萬多坪。地上權交易日漸頻繁，建商積極開發地上權建案，激起的效應漣漪從雙北精華蛋黃區，逐漸向外擴張至台中、高雄都會帶，種種跡象在在透露市場走勢訊息：地上權物件正在重新回歸投資標的。

高房價刺激地上權建案成新寵

事實上，地上權房產物件並非陌生新名詞，發展已經行有年。觀察台灣房市交易史，大概每三十年會產生一輪循環週期。細數早期知名地上權個案，大多是飯店或百貨商場，像是晶華酒店、台北國際金融大樓、太平洋SOGO百貨公司。之後環泥、寶成等大型建設公司相繼開發地上權住宅案，建案如雨後春筍般冒出。而地上權建案市場成形，時代背景共通點，就是高房價推動。眼前所有關鍵觸發誘因再度出現，受到資金效應驅動，桃園、新竹、台中以及高雄都會區黃金地段看好房產投資效應，帶動需求持續成長，實質房價屢屢突破天花板價。桃園、新竹、台中以及高雄都會區黃金地段看好房產投資效應，帶動需求持續成長，實質房價屢屢突破天花板價。

二○二二年第三季全台房價指數季增三．三二％、年增一五．六四％；細究地區，起飛中的台南市漲幅高達一八九％，而桃園市、新竹縣市、新北房價也各有八四．四％、六七％、四二．二％的增長。若將時間軸拉長，不動產實價登錄統計近十年房價漲幅，二○二一年全台不動產單坪價格漲幅逾五成，從每坪新台幣十八．一萬元一路飆漲，站上新台幣二十六．九萬元。

地上權不動產的崛起，起因土地稀缺而居高不下的房價，使得地上權住宅建案再度成為房市炙手可熱的投資籌碼。

交通機能向來是房地產買賣的熱點定律，以台北、新北地區來說，捷運沿線即為王道，精華蛋黃區的租屋市場熱絡。（圖片來源／Shutterstock）

黃金地段地上權商品 利多條件站上房市浪點

作為大台北地區第一件地上權建案，「京站花園廣場」向來是地上權住宅建案的典範指標。該建案在二○○一年完工之初，標榜與捷運台北車站、京站百貨共構，預售成交均價不到新台幣三十五萬元，時至今日，二○二二年實價登錄已破每坪新台幣四十萬元。

「京站花園廣場」個案極有參考價值，在台北市精華地段，可以市價行情的七成價格入手蛋黃區不動產物件，門檻相對親民，且在持有地上權的年限內，每年必要支出僅有房屋稅，和以公告地價核算一％至五％不等地租，免徵地價稅，買賣交易也無須負擔土地增值稅，節省一大筆的「養房成本」，利多條件更顯難得。

房產專業田大全 精準分析地上權投資利基

明明地上權住宅建案的條件優質，為何始終因整體房價波動而消長起伏？回顧房地產物件趨勢歷程，地上權住宅建案難成為交易主流的主因，在於「無土地所有權」與傳統「有土斯有財」價值觀衝突，導致市場交易意願冷卻。

通常大眾認知會擔心，地上權人不具土地所有權，只擁有地上建物的權利，且地上權物件會因使用年限遞增，逐年降低物件價值。直到現在，不動產置產價值觀因高不可攀的房市行情，才又重新反思長期忽略的地上權價值。

「這簡單來說就是租賃！」台北市建築交集會執行總監田大全專訪直指，建議投資人從租賃邏輯理解地上權建案，透過擁有並行使地上建物的權利，可視為未來長期穩健投資的管道。

田大全更深入一步精闢剖析，投資重點在於，將資金投入營運效率高的標的；同理，只要精算過租金投資報酬率高於銀行定存利率，正是入場投資地上權物件的精準時機。

尤其地上權不動產商品絕大多數標定在都會中心發展成熟的黃金地段，他認為，這本身就稱得上租賃市場「必勝」的「加分題」。由於交通機能向來是房地產買賣的熱點定律，以台北、新北地區來說，捷運沿線即為王道，精華蛋黃區的租屋市場熱絡，但凡入手地上權物件，等於握有「自己做莊」的議價籌碼。

站在田大全房產管理經驗來看，儘管地上權物件常有年限迷思，但實際上，只要社區管理妥善，就不會發生跌價問題，若是物件評價管理好、地段佳，隨著機能完善、租屋需求大增，租金繼續水漲船高，且地上權人同樣可分割、買賣移轉，無損投資效益。

地上權商品搶灘租賃市場 長期收益穩健

房地產市場可以區分為期貨市場和現貨市場，而地上權很明顯就是「非自住房投資用」物件，一次買斷未來四十年的租金，基本上投資資金成本已固定，投資人著眼於租金投資效益，可因周遭房市行情隨時調漲租金價格，會導入愈來愈多的正現金流，變成穩定的被動收入。

至於哪些對象適合投入地上權不動產商品？每位有意願投入房地產市場的投資人，都必須確定買房目的和自身財務狀況，再釐清是為了自住、或長期穩定被動收入投資收益。因地上權房產因不具有土地，沒能擁有土地增值獲利空間，但若以「出租」長期投資來算，只要算好頭期款，確定投資機會成本、房貸每個月還款金額、房屋修繕成本、地租稅等關係，預期租金收入可以比這些成本高，或許地上權的房子可以當作不錯的收益型資產。

他跳脫使用權和所有權框架，對應整體房市交易大環境，政府強勢主張居住正義，透過平均地權條例及提升房地合一稅率壓抑房價，使賣方市場寧可靜觀其變，讓房屋在等待轉手時機的過程之中折舊。

「這時候，地上權不動產商品相對持有稅、管理成本低，投入租賃市場，既可以滿足長期收租需求，另可與建商確認設籍福利條件，替房產創造利用價值。」田大全說。

房市環境氛圍改變 地上權建案大未來

放眼未來，土地資源稀缺是顯而易見的必然，田大全預見，未來重劃區蛋白區開發到極限，最終房市決戰點終究還是集中精華蛋黃區。

因此他認為地上權建案就同時存在必然和應然條件，政府只會愈來愈強力整合國土使用，開發經營必定得走地上權宅，且預期地上權建案市場只會愈來愈成熟，屆時銀行、民間看待地上權住宅的角度必會改變。

眼前房市結構已改變現代人的居住概念，要想解決現在的房地產市場買賣雙方落差，必須要從租賃市場著手，地上權住宅或許是解套方式。他如何看待地上權宅的熱潮？「其實也沒什麼潮，潮起會潮落，但等到海平面提升的那天，會形成常態化市場。」

田大全解讀雖所有權房屋一定還是符合傳統價值的主流市場，都會區地上權住宅也同樣有其市場，特別是不再堅持買房而限制人生發展的年輕族群，居住問題和所有權問題漸切割，「建設公司必須認知，這是一股不會回頭的趨勢。」

長遠來看，他樂見建設公司從長期經營角度，介入開發地上權建案市場，由於建商有資金壓力考量，相關的租金、建案廣告宣傳到位，還要負責承租期間的房產管理責任，將是更深層的永續經營課題，有利優化市場物件，建商也可深化經營實力和品牌監造品質，更有效率推動政府整合管理都市更新計畫。