迎向超高齡社會　開發「養老資產」新商模

像是盛名已久的長庚養生文化村，卻能有多少長照人口實際入住？按照︽財訊》盤點國內退休宅費用分析，要想入住出租型養生村，除了事先預付二個月保證金，入住後，單人月租費落差在新台幣一·六五萬∼六·九萬不等。以平均退休年紀六十五歲入住起算，到國民平均壽命八十歲，期間支付的養老金相當可觀。

若未來失智、失能，衍生額外自費醫療照護費用，是長照規劃的最大變數。台灣人壽與政大商學院先前曾公開發表︽台灣高齡社會退休生態觀察指標》調查，指出六十五歲以上族群中，約八成人口屬於健康、且不在長照補助範圍內。其中七成六，對入住養生村相當感興趣。

面對眼前的養生村商機，不只地產開發商，連國營事業、金控集團都蠢蠢欲動鎖定養老不動產趨勢的REITs。至於開發商如何承受龐大的長照成本變數？觀察早已步入超高齡社會的日本，投資高端養生村開發案的長遠布局領先，嘗試與保險商品結合成新商模。

簡單來說，就是規劃長照保險，並以「養生宅」作為實物給付標的。這樣的社會性實驗成功引領養生長照REITs的新趨勢。

日系GRANCREER拋構想養生村商業模式2.0落地

最具參考指標價值的案例是日本東急集團（Tokyu Group）旗下高階銀髮住宅及養生村品牌GRANCREER（グランクレール）。二○二五年九月，才與台灣人壽的子公司中國信託樂活（CTBCHappy Life）簽署顧問委託合作，正式將GRANCREER品牌及養生村商業模式引進台灣市場。

台版GRANCREER養生村的首個據點，預計將落腳南台灣。此委託合作案中，中國信託樂活主要想汲取東急集團（Tokyu Group）運作成熟的E-LIFE DESIGN經營型態構想─與壽險保單掛鉤，凡符合特定保單資格的保戶，便可獲得優先入住權。

其實高齡住宅、服務式老年住宅、養生村，與人壽保單結合實務，透過長照保險項目，聯動高額保費，保障實現入住權，在日本相當普遍。

借鏡國際 養老REITs的長照革命

由於早在二○○七年，日本身為全球第一個邁入「超高齡社會」的國家，長照保險制度相對成熟，更加深刻意識到，保險（Insurance）是長照住宅的重要一環節。直視其養老村的租金結構：採一次性入居金（保證金，部分會退還）＋每月管理費／膳食費。

高齡化浪潮帶動養生村與長照保險需求升溫，保險、地產與退休照護市場也開始加速整合。

借鏡日本》東急E-LIFE DESIGN型態
壽險保單掛勾實質長照

在日本，常見高階養生村在簽約時，一次性繳納「入居金」；這筆費用往往透過保險給付或保單增值支付。之後正式入住養生村，每月高額的管理費、餐飲費與看護費，則會由當初購買的養老險、或長期照護險商品來支撐；而政府長照保險，即介護保險，通常會替保戶承擔九成來自養生村的護理費用，其餘一成則由保戶個人負擔。

借鏡香港》太平人壽「養老頤」
積分機制創造靈活資產運用

另外在香港，則由太平人壽（香港）號召主導。為布局養老市場，太平人壽（香港）於二○二三年初，全資收購廣州仁和「頤家和園」養老社區，納入集團旗艦型持續照料養老社區（CCRC）的重要資產，並改名為「木棉人家」。

據太平人壽（香港）長照養老REITs長線規劃，特別設計「養老頤」積分機制─ 針對投保（一）儲蓄及人壽保險、（二）年金險、（三）重疾險等保戶，即可獲得指定養老頤積分；每一千港幣保費可累積一分，累積滿一千八百積分，可取得養老社區入住資格。且港澳永久居民，額外享百分之二十五積分加成。

「養老頤」專案保戶除了優先入住權和指定入住權，還擁有保證入住權一次、資格轉讓權一次。

太平人壽（香港）充分善用集團REITs 資產優勢，尤其穩健的金融保險基礎，透過保單、信託與財富管理服務，協助客戶提前完成養老資金及傳承規劃，妥善實現「內地養老＋香港保單＋跨境醫療」的綜合型方案，為不動產投資信託REITs 賦予更靈活價值。

金融保險概念延伸養老宅 熟齡資產新趨勢

協助客戶提前完成養老資金及傳承規劃，確保退休後生活無虞。

至於保費計算該參考哪些依據？按照目前中國信託樂活規劃雛型，以被保險人投保時的年齡、體況、保額，以及累積的保單價值準備金（保價金）為計算基礎，設計成終身壽險、或健康險主約商品。

不只台灣人壽開始落地保單結合養生村的構想，延伸壽險業的創新資產服務架構，為迎接高齡社會來臨，整個市場都看好，金融商品與養老地產跨界整合的新商品，將引領熟齡養老商機趨。

隨著退休與長照需求同步成長，兼具陪伴機能與照護服務的養生村模式，正成為銀髮生活的重要發展方向。