新購屋經濟學 地上權（房屋所有權）住宅改寫購屋思維

文／何楷平　圖／Shutterstock

房價屢創新高，「買房」變得愈來愈奢侈。不過，近年來台灣房市出現新的選擇—地上權（房屋所有權）住宅，挑戰「有土斯有財」的觀念，也重新定義「居住正義」。
地上權（房屋所有權）住宅的特點，在於購屋者「買房不買地」，僅取得土地的長期使用權（多為七十年）與建物所有權，而土地本身則仍屬政府所有，也因為不需負擔土地所有權成本，讓地上權（房屋所有權）住宅的總價大幅下降，進而開啟「以較低總價，入住精華地段」的可能，讓更多人能夠以更合理的資金門檻，實現住進都市核心區的夢想。

地上權（房屋所有權）住宅的價格優勢

目前台灣多數的地上權（房屋所有權）案，使用年限設定為七十年期，但要注意的是，「七十年」並不是從住戶入住的那天開始計算，而是從建商與國有財產署簽約的那一天起算；由於建案從規劃到完工通常需要三到五年，等住戶入住時，實際可使用年限大約為六十五年左右。

市場上早期曾出現「使用權住宅」與「地上權（房屋所有權）住宅」兩類，前者僅有居住權、但轉售較困難（因沒有產權，銀貸較困難）；後者擁有建物權狀，可買賣、贈與或繼承。如今幾乎所有新案皆屬後者，權利結構清楚，保障也更完整，對購屋者來說，能夠用更少的錢，取得更靈活的居住權利。
地上權（房屋所有權）住宅最大的優勢是「價格」。由於不含土地成本，總價通常比同地段的所有權住宅便宜二至四成。例如市中心新台幣四千萬元的住宅，若為地上權（房屋所有權）產品，約新台幣二千五百萬元即可入手，自備款能少準備四、五百萬元。

持有成本方面，地上權（房屋所有權）住宅繳「地租」取代一般傳統住宅的「地價稅」，一般住宅地價稅稅率為○．二％，地上權（房屋所有權）地租則是三．五％，稅基雖然略高，但因房價已下降，整體負擔仍相對輕。至於貸款部分，公股銀行可承作七成、最長三十年，利率僅比一般房貸高約○．二五％∼○．五％，實際月繳金額仍較低。

地上權（房屋所有權）住宅潛在收益高

許多人疑慮「沒有土地，就不保值」，但從實際市場來看，房子的價值仍然取決於最基本的三個因素：地段、生活機能與租金收益性。若位於市中心、交通便利、學區完整、生活圈成熟的地上權建案，市場接受度往往不低。以高雄「R5新世界」為例，部分戶別七年間仍漲逾四成，顯示買盤重視區位，而非產權形式，且因為總價低、租金行情相近，地上權（房屋所有權）住宅反而常有更高租金報酬率。

至於轉售流通性的關鍵，則與剩餘使用年限及貸款條件有關。一般來說，若房屋仍有四十、五十年的使用期，對下一手買家而言，足以滿足一個世代的居住需求，銀行通常也願意核貸；較常見的流通瓶頸，通常發生在剩餘年限低於
二十年的舊案，此時銀行可能縮短貸款年限或僅接受現金交易，間接限縮市場買盤。
儘管受使用年限限制，地上權（房屋所有權）住宅仍具備一定的增值空間，尤其在都會區房屋供給有限、需求穩定的條件下，房價漲幅並不比一般住宅遜色。只要地點對、建商品質佳，地上權（房屋所有權）住宅仍屬穩定的長期收益型資產。

地上權（房屋所有權）已是世界潮流

事實上，兼顧「土地公共利益」與「居住可負擔性」的地上權（房屋所有權）制度，在國際間行之有年。
以新加坡為例，政府於一九六六年透過《土地徵收法》與「國家土地租賃制度」，掌握逾九成土地所有權，住宅多採九十九年期使用權，並以「住者有其屋」為政策核心，允許民眾用公積金購屋，並以低於市價售出首間住宅，形成全民可負擔的住房體系。期滿後可延長使用權、收回補償或由開發商重建，制度明確且具彈性。

中國大陸則自一九九八年起，明定住宅用地使用權為七十年，在《民法典》中確立「自動續期」原則。實務上，如溫州市、深圳市等地的案例顯示，續期費用多採象徵性補繳或低價續約，確保居民居住權不受影響，也讓住宅市場保持穩定流通。若政府因公共建設需收回土地，也會依市價補償屋主，採取類似拆遷安置的方式處理。

「買房不買地」的地上權（房屋所有權）住宅，降低成家門檻，為新世代開啟可負擔的都市成家選項。

在日本，地上權（房屋所有權）制度更早已納入《借地借家法》中。住宅用地的地上權（房屋所有權）年限通常介於五十至七十年之間，期滿後可協商續約或按時價補償重建。

由於法制完善、權利明確，地上權（房屋所有權）在日本被視為安全且正常的購屋形式，不少品牌建商仍以地上權（房屋所有權）方式推出中高價住宅。

至於韓國與泰國，則多將地上權（房屋所有權）作為社會住宅與都市更新的重要工具。韓國首爾與釜山的地方政府，運用地上權（房屋所有權）推動可負擔住宅與城市再生，並透過政府資金與民間合作降低開發成本；泰國部分，土地因屬皇室或政府所有，僅能出租而非出售，因此曼谷部分豪宅也採地上權（房屋所有權）模式出售，通常以三十年為一期，期滿可協商續租。

各國地上權（房屋所有權）制度不盡相同，但共通點是「土地多由公部門掌握、權利年限明確、續期與補償機制透明」，也成功讓地上權（房屋所有權）住宅成為能長期運作、被市場信任的居住選擇。

如今，台灣地上權（房屋所有權）制度也正逐步走向成熟。隨著政府持續推動相關的政策、銀行貸款機制逐漸標準化，市場的信任基礎正逐步建立。在未來，地上權（房屋所有權）有望成為都會區購屋市場的新主流選擇。